Pole médical / MSP après le conseil municipal du 15/12/2022 – Les raisons du rejet de la cession de la parcelle

Le 15 décembre 2022, le conseil municipal réuni exceptionnellement salle de la Charpenterie, avec plus de 200 personnes dans le public :

• a dit non à la solution proposée pour un projet de pôle médical en repoussant la cession d’une parcelle communale du centre-ville,
• mais n’a en aucun cas dit non au principe d’un pôle médical sur St Bonnet.

Sujet ô combien sensible dans l’opinion, sujet parfois objet de débats passionnés où le sens des responsabilités des élus est contesté, sujet sur lequel le groupe municipal A2DM a opté pour la ligne suivante :

• ne pas s’exprimer publiquement avant le conseil municipal,
• privilégier les échanges avec les élus de la majorité,
• s’exprimer publiquement lors et après le conseil municipal.

Le groupe A2DM publiera trois articles sur ce dossier en janvier 2023 :

1. Les raisons du rejet de la délibération cession de la parcelle AE 60,
2. Les perspectives pour maintenir, développer une offre de soins sur notre territoire,
3. Un rappel des faits jusqu’au conseil municipal du 15/12/2022.

Ce premier article porte sur les raisons du rejet de la délibération cession de la parcelle AE 60.

Une cession de parcelle en centre-ville prématurée, précipitée

La commune a été retenue pour le programme d’état ‘Petites Villes de Demain’ dont l’un des objets concerne la revitalisation du centre-ville.

Un schéma d’aménagement urbain de l’îlot ‘ancienne mairie, réalisé par un urbaniste, a été demandé par A2DM en juillet 2021, redemandé en août 2022 dans le cabinet du maire. Le maire a annoncé en séance le 15/12/2022 avoir signé une mission avec le cabinet MODAAL. Les élus n’ont pas connaissance de cette signature, ne connaissent pas la feuille de route affectée à ce cabinet.

La délibération n° 6 (cf. Conseil municipal du 15/12/2022) mentionne : ‘Toutefois, l’aménagement du centre-ville fait toujours l’objet d’une réflexion’

Les conseillers municipaux n’ont pas connaissance de cette réflexion.

Il ne faut pas urbaniser au coup par coup ce secteur, composé de petites parcelles, au risque de ne pas avoir une unité, une harmonie architecturale de notre centre ville.

Nous ne pouvons pas céder une parcelle stratégique de 929m2 (la plus grande parcelle), située dans le secteur à ré urbaniser, enclavée entre deux parcelles (0059 et 0229) où l’on pourra faire du R+3 (cf. PLU), sans que les élus, sans que les Murois, n’aient une vision du devenir de leur centre-ville.

Un montage de la cession de parcelle en deux volumes, en deux temps complexe

La cession de la parcelle est prévue en deux volumes, en deux temps. Un montage pour le moins complexe en termes d’application.

Ce montage a été imaginé pour répondre aux exigences financières des porteurs du projet, afin de diminuer le prix de vente de la parcelle.

• En 2021, les Domaines estiment la parcelle à 865 000€ pour réaliser un bâtiment R+3.
• En 2022, les Domaines estiment la parcelle à 552 000€ pour un volume 1 autorisant la construction d’un bâtiment R+1.
  Le volume 2 (le ciel pour certains élus) permettant la construction d’un R+2, R+3 reste la propriété de la commune.

Certes la commune respecte l’estimation des Domaines, mais force est de reconnaître qu’elle use d’un artifice pour baisser le prix de vente. Si les élus ont eu l’avis des domaines, ils n’ont pas eu la saisine (commande passée par la commune aux Domaines pour avoir une estimation) des Domaines, pourtant demandée. Les spécifications de la saisine conditionnent l’estimation des domaines.

Les acquéreurs du volume 1 sont prioritaires pour acquérir le volume 2 autorisant la construction d’un R+2, R+3.

Une clause pour le moins cocasse porte sur les conditions d’accès aux éventuels niveaux 2 et 3.

Un projet immobilier envisagé par les acquéreurs qui questionne

Le projet immobilier exposé aux élus par les porteurs du projet prévoit :

• la réalisation d’un bâtiment R+1
• pas de parking souterrain (jugé trop cher).

sachant qu’un ajout R+2, R+3 pourrait être réalisé plus tard comme l’autorise le règlement du PLU.

La délibération fait état de la possibilité de rajouter deux niveaux au bâtiment R+1, pour des logements. Ces logements n’auraient pas de parking en sous-sol. Totalement incohérent.

Tous les immeubles du secteur sont contraints de réaliser des parkings en sous-sol (N-2 pour O Cèdres qui est en face de la parcelle objet de la cession). 

Le programme électoral de mars 2020 du maire mentionnait : “création d’un parking souterrain sur 2 niveaux avec la future maison de santé pluridisciplinaire”.

La possibilité d’ajouter plus tard deux niveaux au bâtiment prévu engendre aussi des questions d’ordre techniques et financières (ex : réalisation de fondations capables de supporter un R+3). Il est toujours plus cher de faire une surélévation à plus long terme ( surtout en milieu urbain contraint) que de réaliser de suite ce niveau. 

En outre, la réalisation plus tardive d’une surélévation sur le pôle médical aurait eu pour conséquence d’engendrer d’importantes nuisances pour les professionnels de santé.

Et que dire de la possibilité d’avoir pendant plusieurs années, un bâtiment R+1 sur la parcelle AE60, entouré de bâtiments R+3 réalisés sur les parcelles adjacentes appartenant au privé.

Le projet immobilier présenté, qui est un projet privé, répond strictement aux exigences financières des acquéreurs.
Il ne prend pas en compte les objectifs de la commune de mener une ré-urbanisation harmonieuse de l’îlot ‘ancienne mairie’, qui doivent s’inscrire dans une vision globale du devenir de notre centre-ville.

Un prix cession réduit, des charges imputables à la commune méconnues

Le prix de cession de la parcelle passe de 865 000€ en 2021 à 552 000€ en 2022 avec le montage des volumes 1 et 2.

La commune doit livrer un terrain nu, les travaux de déconstruction sont à sa charge.
Un budget de 21 000€ a été annoncé (sans fourniture du devis) lors de la réunion de présentation du projet immobilier. 
Ce budget n’est pas réaliste d’après les spécialistes qui annoncent un chiffre proche de 100 000€
(ex : diagnostic amiante non connus à ce jour…)

Au final, la commune pourrait récupérer moins de 450 000€ pour cette parcelle, soit environ 50% de la valeur estimée en 2021.

Une solution élaborée par le Maire seul, sans implication aucune des conseillers municipaux

La solution soumise au conseil municipal a été élaborée en comité restreint sous l’autorité du maire avec le concours d’un architecte, d’un avocat, d’un notaire et des porteurs du projet ‘pôle médical’.
Les conseillers municipaux aussi bien de la majorité que de l’opposition n’ont pas du tout été impliqués.
Dans ce contexte, aucune option alternative n’a pu être suggérée, étudiée, négociée avec les professionnels santés porteurs du projet.

La MSP est d’abord un regroupement de professionnels santé exerçant sur le territoire

Sur les 14 associés de la SISA, structure juridique de la MSP, 12 sont issus du pôle urbain St Bonnet (8) St Laurent (4).

Il s’agit avant tout d’un regroupement de professionnels exerçant sur notre territoire.
La MSP est une composante de l’offre de soins santé sur le territoire. D’autres professionnels santés exercent, exerceront hors MSP.
Ce projet vise aussi à améliorer les conditions d’exercice de certains praticiens (cf. les médecins).

Une solution proposée qui ignore l’environnement ‘Offre de soins santé’ sur notre territoire

La solution proposée sur St Bonnet fait fi de ce qui se passe à St Laurent où un pôle médical équivalent à celui envisagé à St Bonnet est en cours de construction et disponible en novembre 2023.
Nos deux communes ont coopéré pour la réalisation d’un terrain de foot synthétique à St Bonnet. Pourquoi ce qui est possible pour un terrain de foot ne l’est pas pour un pôle médical?
Nos deux communes doivent se concerter pour maintenir et développer une offre de soins santé à même de répondre à la population actuelle et future.

Cela ne signifie pas que nous ne devons rien faire à St Bonnet à moyen terme.

Annexes

Courrier A2DM du 7 octobre 2022 suite à la présentation du projet immobilier du 08/09/2022

Une réunion de présentation de ce projet a été réalisée le 08/09/2022. A cette réunion tout le dossier était bouclé, aucune modification n’était envisageable. A2DM a néanmoins fait un retour écrit de ses réflexions sur le projet MSP qui n’ont pas été intégrées à la délibération du 15/12/2022.

Note étude ‘Retours sur la présentation du projet immobilier ‘Pôle médical’ du 08/09/2022′

Analyse de l’offre de soins santé sur le territoire St Bonnet – St Laurent

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